30.09.2004, 00:00

Vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve

Občiansky zákonník v ustanoveniach paragrafov 601 až 610 upravuje vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve (výhradu vlastníctva, predkupné právo, právo spätnej kúpy, možnosť iného vedľajšieho dojednania).

Občiansky zákonník v ustanoveniach paragrafov 601 až 610 upravuje vedľajšie dojednania pri kúpnej zmluve (výhradu vlastníctva, predkupné právo, právo spätnej kúpy, možnosť iného vedľajšieho dojednania).

Výhrada vlastníctva sa používa vtedy, ak má vlastníctvo k predanej hnuteľnej veci prejsť na kupujúceho až po zaplatení ceny. Predmetná výhrada sa však musí dohodnúť písomne. Kupujúci si musí pritom uvedomiť (ak zo zmluvy nevyplýva niečo iné), že odovzdaním veci prechádza na neho nebezpečenstvo náhodnej skazy a náhodného zhoršenia. Výhrada vlastníctva teda znamená zmluvnú zmenu prípustnú pri ustanovení o vzniku vlastníctva pri prevode veci (par. 133 -- "ak sa hnuteľná vec prevádza na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo prevzatím veci, ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak. Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje inak."). Pritom samotná výhrada vlastníctva nič nemení na oprávnení vyplývajúcom zo zodpovednosti za vady, ako je upravené v kúpnej zmluve, čo sa týka zľavy z kúpnej ceny i odstúpenia od zmluvy a následným vzájomným vrátením plnení. Pokiaľ ide o náhodnosť skazy a zhoršenia, možno to vysvetliť tak, že ku skaze, resp. k zhoršeniu došlo bez akéhokoľvek pričinenia kupujúceho (v konkrétnych situáciách by nemali vznikať pochybnosti o interpretácii tohto pojmu).

Predkupné právo
Ten, kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo. Také právo možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci než predajom. Predkupné právo vzniká zmluvou (jej forma síce nie je expresis verbis stanovená, avšak bude sa riadiť povahou veci, o ktorú ide). Predmet predkupného práva nie je obmedzený, takže tu môže ísť o vec hnuteľnú i nehnuteľnú. V podstate ide o vedľajšie dohodnutie pri predaji veci. Vlastník veci, zaviazaný predkupným právom predávajúceho, je povinný ponúknuť vec na kúpu najprv oprávnenému záujemcovi z predkupného práva. Treba však mať na zreteli, že predkupné právo ukladá povinnosť iba tomu, kto sľúbil vec ponúknuť na predaj. Možno ho pritom dohodnúť ako vecné právo, ktoré pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho. Zmluva sa musí uzavrieť písomne a predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi. Poznamenávame, že predkupné právo neprechádza na dediča oprávnenej osoby a nemožno ho previesť na inú osobu. V prípade, že je dohodnutá doba uskutočnenia predaja, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto dohoda plynie márne, predkupné právo zanikne (ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná -- par. 605). Pre ponuku a jej prijatie platia všeobecné ustanovenia o oferte a akceptácii, čo dávame do osobitnej pozornosti. Pravidlá ponuky a jej prijatie požadujú, aby boli dostatočne isté, presné a aby bolo jasné, za akých okolností sa oprávnený rozhoduje o tom, či predkupné právo využije.

Právo spätnej kúpy a možnosť iného vedľajšieho dojednania
Kto predá hnuteľnú vec s výhradou, že má právo žiadať vrátenie veci do určitej doby po kúpe, ak vráti kupujúcemu zaplatenú cenu, má právo spätnej kúpy. Zmluva o práve spätnej kúpy sa musí uzavrieť písomne. Táto zákonná úprava sa týka len spätnej kúpy pri hnuteľných veciach, nie pri nehnuteľnostiach. Jej podstata spočíva v tom, že sa zmluvou o spätnej kúpe zriaďuje právo predávajúcemu hnuteľnú vec požiadať o vrátenie predanej veci. Kupujúcemu pritom vzniká povinnosť tú istú vec vrátiť, avšak s podmienkou, že dostane späť už zaplatenú kúpnu cenu. Právo spätnej kúpy musí predávajúci uplatniť písomnou formou najneskôr do jedného roka od odovzdania veci kupujúcemu, pravda, ak nie je dohodnuté inak. V opačnom prípade právo spätnej kúpy zanikne.
Ak predávajúci využije právo spätnej kúpy, musí kupujúci vrátiť vec bez zbytočného odkladu a každá strana má právo a povinnosti, ktoré mala druhá strana v pôvodnej kúpnej zmluve. V praxi môže sa stať, že sa právo spätnej kúpy týka veci určenej podľa druhu. Uplatnením tohto práva potom vzniká kupujúcemu záväzok vrátiť vec toho istého druhu. Ak sa právo spätnej kúpy týka veci jednotlivo určenej, kupujúci je povinný vrátiť tú istú vec, ktorú kúpil (zmluva o scudzení veci, ktorou sa porušilo právo spätnej kúpy, je neplatná). Napokon účastníci môžu písomnou zmluvou dohodnúť aj iné vedľajšie dojednanie, ktoré má povahu výhrad a podmienok pripúšťajúcich zánik právneho vzťahu založeného kúpnou zmluvou. Pokiaľ ich predávajúci v ustanovenej lehote neuplatní a účastníci sa nedohodnú inak, zanikajú tieto výhrady a podmienky najneskôr uplynutím jedného roka od uzavretia kúpnej zmluvy. Účastníci tohto vzťahu majú širokú dispozíciu na výhrady k podmienkam, vedúcim až k zániku právneho vzťahu založeného kúpnou zmluvou. Musí však ísť o písomnú formu (napríklad môžu mať výhrady k spätnému predaju, ku kúpe na skúšku; mohlo by ísť o predaj s výhradou lepšieho kupca a pod.). Akékoľvek dojednanie predmetného typu by museli rešpektovať donucovacie ustanovenia zákona a nesmeli by odporovať dobrým mravom.