Potrebuje vedieť, aké náležitosti musí mať domový poriadok vo vašom dome? Nechajte sa inšpirovať nasledujúcim vzorom. Ďalšie vzory zmlúv potrebné na predaj alebo prenájom nebytových priestorov a bytov, nájdete v odbornej publikácii Bytové a nebytové priestory, ich správa a prenajímanie (Nehnuteľnosti číslo: 2/2004).

Domový poriadok
Prvá časť
Všeobecné ustanovenia

Článok I.
Úvodné ustanovenie
Tento domový poriadok upravuje najmä vzájomné vzťahy užívateľov, vlastníkov, prenajímateľov, nájomcov a správcu domu pri užívaní bytov a nebytových priestorov v dome, spôsob zabezpečenia poriadku, pokoja a čistoty v dome a jeho okolí, ako aj spôsob užívania spoločných priestorov a spoločných zariadení domu. Základné práva a povinnosti vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome upravuje Občiansky zákonník, zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Článok II.
Práva a povinnosti vlastníkov a nájomníkov bytov
pri užívaní bytov
1. Vlastníci bytov, osoby, ktoré s nimi žijú v spoločnej domácnosti a nájomcovia bytov majú právo užívať byt a jeho príslušenstvo, právo užívať spoločné priestory a spoločné zariadenia domu a právo používať služby, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
2. Vlastník bytu má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku, najmä o spôsobe ich prevádzky, údržby a opráv.
3. Vlastník bytu, ako aj nájomca bytu, je povinný užívať byt, spoločné priestory a zariadenia domu riadne a riadne používať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
4. Vlastník bytu je povinný včas vykonať opravy v byte na spoločných častiach domu, inak zodpovedá za škody, ktoré nesplnením povinností vznikli.
5. Nájomca bytu je povinný oznámiť vlastníkovi bez zbytočného odkladu potrebu väčších opráv v byte, ktoré má znášať vlastník, a umožniť ich vykonanie, inak zodpovedá za škodu, ktorá neplnením tejto povinnosti vznikla.
6. Vlastník bytu a nájomca bytu a nebytového priestoru je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti, nerušil a neohrozoval ostatných vlastníkov a užívateľov vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.
7. Vlastník a nájomca bytu a NP je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správcovi, alebo osobe oprávnenej vykonať opravu a údržbu spoločných častí a zariadení domu, ktoré sú prístupné z bytu alebo NP, ktorý užíva.
8. Užívateľ bytu alebo NP je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám, jeho spolubývajúci, prípadne jeho návštevník. Ak sa tak nestane, má správca domu právo po predchádzajúcom upozornení závady a poškodenia odstrániť a požadovať od užívateľa náhradu.

Článok III
Stavebné úpravy bytu a nebytového priestoru
1. Vlastník bytu alebo NP môže v dome vykonávať úpravy, len ak sú v súlade s platnými právnymi predpismi. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov a vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona, určujú prípady, v ktorých na stavebné práce postačí stavebnému úradu ohlásiť stavebné úpravy a udržiavacie práce a tiež prípady, v ktorých je potrebné stavebné povolenie, ako aj prípady, v ktorých nie je potrebné ani ohlásenie.
2. Stavebné povolenie (§ 5 stavebného zákona) sa vyžaduje pri zmene stavby, najmä pri prístavbe (pôdorysné rozšírenie stavby), nadstavbe, (zvýšenie stavby) a pri stavebných úpravách (keď sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby). Na vyžiadanie stavebného povolenia sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov bytov a NP v dome.
3. Ohlásenie stavebných úprav je potrebné:
-- pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti (§ 55 ods. 2 písm. b) stavebného zákona),
-- pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad, alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou (§ 55 ods. 2 písm. c) stavebného zákona).
4. Ohlásenie stavebných úprav nie je potrebné pri udržiavacích prácach, ktoré neovplyvňujú stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie.
5. O zámere uskutočniť stavebné úpravy alebo udržiavacie práce v byte alebo v NP, so žiadosťou o stanovisko k vplyvu týchto úprav a prác, najmä na vzhľad a stabilitu domu a k potrebe vyžiadať stavebné povolenie alebo ohlásiť práce stavebnému úradu, je vlastník bytu, povinný písomne informovať správcu. Správca k zámeru vlastníka zaujme do 7 dní písomne stanovisko.
6. V záujme bezpečnosti vlastníkov a užívateľov bytov a NP, každé nedodržanie stavebného zákona je správca povinný ohlásiť stavebnému úradu a zhromaždeniu alebo spoločenstvu vlastníkov bytov a NP.

Druhá časť
Užívanie bytového domu

Článok I.
Pokoj v dome
1. Vlastník bytu a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, ako aj iné osoby zdržiavajúce sa s jeho súhlasom v dome, sú povinní správať sa tak, aby nerušili užívateľov ostatných bytov a NP nadmerným hlukom, nerobili výtržnosti, ani inak nezhoršovali podmienky riadneho užívania bytov a NP v dome.
2. Nočný kľud je stanovený od 22.00 do 6.00 hod. nasledujúceho dňa. V tomto čase nie je povolené vykonávať akúkoľvek činnosť, ktorá by spôsobovala nadmerný hluk. V tomto čase nie je dovolené hrať na hudobných nástrojoch, spievať, hlučne sa zabávať ani iným spôsobom (napr. používaním práčky alebo iných zariadení) rušiť ostatných užívateľov.
3. Užívatelia bytov a NP sú povinní v čase nočného kľudu stíšiť televízne, rozhlasové a ostatné audiovizuálne zariadenia na izbovú počuteľnosť.

Článok II
Uzamykanie bytového domu
1. Správca domu odovzdá užívateľovi každého bytu a NP kľúč od vchodovej zámkovej vložky.
2. Z dôvodu zamedzenia prístupu cudzích osôb do bytového domu, ako aj ochrany majetku užívatelia bytov a NP sú povinní uzamykať vchod do domu od 22.00 hod. do 6.00 hod., ak vlastníci bytov a NP neustanovia, že sa vchod má uzamykať v inom čase.
3. Pri výmene vchodovej zámkovej vložky má vlastník každého bytu a NP právo na dva kľúče hradené z prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Výmenu vložky a rozmnoženie kľúčov zabezpečí správca domu.
4. Ak sú vchodové dvere vybavené automatickým otváraním z bytu vlastníka (automatický vrátnik), je užívateľ bytu alebo NP povinný vchodové dvere zatvárať (nie zamykať) aj počas dňa.

Článok III
Zabezpečenie prístupu do bytového domu
1. V každom vchode domu vlastníkmi alebo výborom vlastníkov poverená osoba (domový dôverník), zabezpečuje prístup do vchodu cudzím osobám a má kľúče od uzamknutých spoločných priestorov domu.
2. Domový dôverník vedie evidenciu o užívaní uzamknutých spoločných priestorov domu (ak to má význam z hľadiska rozúčtovania úhrady (vody, osvetlenia) za využívanie týchto priestorov a udržiavanie poriadku v týchto priestoroch.
3. Kľúče od vchodových dverí a všetkých uzamknutých spoločných priestorov v dome má v jednom vyhotovení aj správca domu.
4. Každý užívateľ bytu a NP je povinný (po identifikácii osôb) vpustiť do domu havarijnú službu, príslušníkov požiarneho zboru, osoby poskytujúcu lekársku pomoc a kontrolné orgány štátnej správy.

Článok IV
Poriadok a čistota v dome a jeho okolí
1. Čistotu a poriadok v spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ako aj v okolí domu, zabezpečuje správca.
2. Rozsah upratovacích a udržiavacích prác a intervaly ich vykonávania je obsahom pracovnej náplne osoby vykonávajúcej tieto práce, ktorú po schválení vlastníkmi bytov oznámi správca v oznamovacej skrinke.
3. Užívateľ bytu alebo nebytového priestoru je povinný bezodkladne na vlastné náklady odstrániť väčšie znečistenie spoločných priestorov, ktoré spôsobil sám, jeho domáce zviera, resp. jeho návštevník.
4. V prípade vykonávania stavebných úprav v byte (NP) užívateľa, ktoré je spojené so znečisťovaním spoločných priestorov v dome, najmä schodiska, je vlastník povinný zabezpečiť ich priebežné čistenie. Drobný stavebný odpad je užívateľ povinný odstrániť na vlastné náklady.
5. Systém nakladania s odpadmi je upravuje Všeobecne záväzné nariadenie mesta alebo obce o nakladaní s komunálnymi odpadmi a drobnými stavebnými odpadmi .
6. Užívateľ bytu (NP) je povinný zhromažďovať a triediť komunálny odpad a jeho jednotlivé zložky ukladaním do vyhradených kontajnerov, zberných nádob, príp. miest na to určených.
7. Užívateľ bytu (NP) nesmie znečisťovať stanovište kontajnerov, nesmie poškodzovať zberné nádoby, ich označenie ani ich premiestňovať zo stanoviska.
8. Užívateľ bytu (NP) nesmie znemožniť (napr. parkovaním auta) vykonanie pravidelného odvozu odpadu.
9. Užívateľ bytu (NP) nesmie do zberných nádob a kontajnerov na zmesový komunálny odpad ukladať horúci popol, uhynuté zvieratá, horľavý, výbušný odpad a odpad, ktorý by svojím zložením ohrozil zdravie zamestnancov OLO a. s.
10. Užívateľ bytu (NP) nesmie odhadzovať odpady do kanalizačných zariadení, (záchody, výlevky) vyhadzovať odpad z okien, kŕmiť vtáctvo a túlavé zvieratá.
11. V komunikačných priestoroch domu (schodiská, chodby) nie je dovolené uskladňovať akýkoľvek odpad, nábytok a iný nadrozmerný odpad.
12. Užívateľ bytu (NP) nesmie vetrať byt (nebytový priestor) do chodby a výparmi z varenia a dymom z cigariet zamorovať ovzdušie schodiska.
13. Domový dôverník alebo osoba poverená upratovaním spoločných priestorov priebežne zabezpečuje riadne osvetlenie spoločných priestorov hlavne schodiska.

Článok V
Informačné zariadenia v dome
1. Užívateľ bytu (NP) je povinný označiť ním užívaný byt alebo nebytový priestor, ich príslušenstvo a poštovú schránku svojím menom, resp. názvom firmy.
2. Správca domu označí každé podlažie a umiestni v blízkosti domového vchodu na viditeľnom mieste závesnú skrinku na oznamy. Základné informácie, ktoré sa v skrinke oznamujú, musia obsahovať:
čísla bytov a NP a zoznam ich užívateľov,
-- adresu správcu domu s uvedením telefónnych čísiel do firmy správcu a na havarijnú službu výťahov a inžinierskych sietí,
-- pracovnú náplň upratovačky a termíny vykonávania prác,
-- umiestnenie domových uzáverov vody, plynu, kúrenia,
-- telefónne čísla pre tiesňové volania,
-- meno osoby, ktorá má kľúče od zamknutých spoločných priestorov.
3. Správca označí spoločné priestory v dome s určením charakteru účelu ich využitia.
4. Správca označí hlavný uzáver vody, plynu, elektrickej energie a hlavný merač množstva vody (SV, TÚV).
5. Správca je povinný pri vstupe do domu umiestniť požiarno-poplachové smernice, evakuačný plán a nákres únikových východov.

Článok VI.
Prášenie a čistenie predmetov
1. V domoch vybavených zariadením na čistenie a prášenie kobercov môžu užívatelia bytov a NP koberce a iné predmety čistiť len na tomto zariadení.
2. Vytriasať, prášiť a čistiť predmety z okien bytov a NP je zakázané.
3. Ak užívateľ bytu (NP) znečistí priestor určený na prášenie, je povinný ho očistiť.

Článok VII
Vyvesovanie a vykladanie vecí z okna a balkóna
1. Veci uložené alebo vyvesené v oknách a na balkónoch, viditeľných z verejného priestranstva nesmú rušiť vzhľad domu.
2. Kvety umiestnené na parapetoch okien a na balkónoch musia byť bezpečne zaistené proti pádu. Pri ich polievaní nesmie voda pretekať a poškodzovať spoločné časti domu, veci susediacich užívateľov a chodcov.

Článok VIII.
Užívanie spoločných priestorov domu
1. Spoločné priestory v dome môžu užívatelia bytov a NP užívať len na účel, na ktorý boli prvotne určené. Zmena účelu užívania týchto priestorov sa môže uskutočniť len v súlade so stavebným zákonom (§ 85 stavebného zákona)
2. V spoločných priestoroch domu sa nesmú umiestňovať materiály a predmety ohrozujúce bezpečnosť vlastníkov a užívateľov bytov a NP, ani predmety ktoré by mohli spôsobiť nebezpečenstvo vzniku požiaru alebo výbuchu.
3. Do priestorov kočikárne možno okrem detských kočíkov a invalidných vozíkov umiestňovať najmä bicykle, detské kolobežky, trojkolky, nie však mopedy a motorky.
4. Kľúče od práčovne a sušiarne sú uložené u domového dôverníka. Použitie týchto priestorov je možné podľa časového rozpisu na ktorom sa vlastníci dohodnú.
5. Za poriadok a čistotu v práčovni a sušiarni zodpovedá užívateľ bytu a NP, ktorý ju použil. Po použití práčovne užívateľ odpíše stav elektromeru do evidenčnej knihy pre potreby správcu na vyúčtovanie nákladov za elektrickú energiu a odovzdá kľúče domovému dôverníkovi.
6. Za odborné prehliadky inštalovaných elektrických zariadení zodpovedá správca domu.

Článok IX.
Chov domácich zvierat
1. Domáce zvieratá, najmä mačky a psov, možno chovať v byte, iba v súlade so všeobecne záväzným nariadením mesta a mestskej časti o chove zvierat.
2. Vlastníci domácich zvierat sú povinní dbať na to, aby zvieratá nespôsobovali hygienické nedostatky alebo nečistotu v dome a jeho okolí. Zvieracie exkrementy sú povinní bezodkladne odstrániť.
3. Vlastníci domácich zvierat sú povinní zabezpečiť, aby zvieratá nespôsobovali škody, neobťažovali ostatných užívateľov domu, najmä zavíjaním, brechaním alebo iným spôsobom.
4. Ak obec (mestská časť) zisťuje počet psov v dome prostredníctvom správcu, sú užívatelia bytov a NP povinní pravdivo oznámiť údaje o nimi chovaných zvieratách do zisťovacieho hárku. Domový dôverník má právo skontrolovať pravdivosť údajov za celý dom.
5. Je zakázané chovať alebo držať zvieratá na balkónoch, v pivniciach a v iných spoločných priestoroch domu.

Článok X
Televízne a rozhlasové antény
1. Televízne, rozhlasové a satelitné antény na vonkajšej fasáde je možné zriaďovať len na základe písomného súhlasu správcu, vydaného na základe predchádzajúceho súhlasu väčšiny užívateľov bytov a NP v dome.

Spoločné a záverečné ustanovenia
Článok XI
1. Tento domový poriadok je záväzný pre vlastníkov a užívateľov všetkých bytov a NP v dome, ako aj pre osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, vrátane podnájomníkov a členov ich domácností.
2. Tento domový poriadok bol odsúhlasený väčšinou vlastníkov bytov a NP v dome dňa ....................... .
3. Správca domu zabezpečí, aby bol tento domový poriadok vyvesený na viditeľnom mieste v dome.

Článok XII
Tento domový poriadok nadobúda účinnosť dňom .................. .


V ................. . . / . . 200 .

........................................
vlastník domu

-- zvolený zástupca vlastníkov bytov a NP v dome
-- predseda Spoločenstva vlastníkov bytov a NP v dome