30.03.2007, 00:00

Predaj a prenájom bytu, domu, pozemku

Nadobudnutie nehnuteľnosti
Mám otázku k pojmu z paragrafu 9, ods. 1, pís. b a to "deň nadobudnutia" nehnuteľnosti pre účely oslobodenia po piatich rokoch vlastnenia. Bežne sa toto vysvetľuje tak, že deň nadobudnutia nehnuteľnosti je deň zápisu do katastra nehnuteľností, bez ohľadu na to, ako dlho trval zápis. Chcem sa spýtať, či tento úzus platí aj pre výstavbu rodinného domu, keď od vydania platného kolaudačného rozhodnutia uplynulo viac ako 5 rokov a kataster dom stále nezapísal a robí prieťahy. Nazdávam sa, že na rozdiel od ostatných prevodov nehnuteľností, keď sa vlastník nehnuteľnosti mení, v prípade výstavby rodinného domu je vlastníkom pozemku stavebník a následne na ňom vybudovaný dom možno považovať za nadobudnutý už kolaudačným rozhodnutím a nie až následným zápisom. Ide v podstate o zhodnotenie pozemku a nemožno povedať, že pred zápisom dom vlastní niekto iný, alebo že neexistuje, keďže jeho existencia bola potvrdená kolaudačným rozhodnutím.
-- Máte pravdu, pri prevode nehnuteľnosti sa vychádza zo zápisov do katastra, pretože práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom, čo znamená, že vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. V zmysle ustanovenia zákona 162/1995 Z. z. katastrálneho zákona, ustanovenia § 46, odsek 3 sa pri zápise údajov o práve k novej stavbe uvedenej v § 6, odsek 1, písm. c) v 1 bode ako vlastník zapíše osoba uvedená v rozhodnutí o udelení súpisného čísla, ak sa nepreukáže niečo iné, resp. podľa § 46, odsek 7 pri zápise údajov o práve k novej stavbe uvedenej v § 6, odsek 1, písm. c) bodoch 2, 4, a 5 (napr. stavby, ktoré nie sú označené súpisným číslom) sa ako vlastník zapíše osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. V zmysle § 82 stavebného zákona 50/1976 Zb. z. kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby. V zmysle ustanovenia § 79 stavebného zákona kolaudačné konanie sa začína na návrh stavebníka, pričom ustanovenie § 78 stavebného zákona určuje, že účastníkom kolaudačného konania je stavebník, vlastník stavby, ak nie je stavebníkom a vlastník pozemku, na ktorom je stavba umiestnená.
Ak vychádzame z toho, že nehnuteľnosť je nadobudnutá inak ako prevodom nehnuteľnosti (kúpnou zmluvou, darovaním, dedičstvom ), je nadobudnutá výstavbou, sme toho názoru, že samotný proces výstavby je procesom postupného nadobudnutia nehnuteľnosti (pretože kúpou materiálu, jeho zabudovaním vzniká dielo, resp. dodávateľským spôsobom prevzatím diela sa stávate vlastníkom tohto diela). Keďže kolaudačným rozhodnutím sa povoľuje užívanie nehnuteľnosti, sme toho názoru, že ho možno považovať za dokument, ktorý deklaruje akt ukončenia procesu výstavby, t. j. procesu nadobudnutia a ním sa začína proces užívania stavby. V tomto zmysle zastávame váš názor, že z titulu prípadného uplatnenia oslobodenia pri predaji nehnuteľnosti podľa ustanovenia § 9, odsek 1, písm. b) zákona 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je možné považovať pri vlastnej stavbe za moment nadobudnutia nehnuteľnosti kolaudačné rozhodnutie vydané na túto nehnuteľnosť, bez ohľadu na to, kedy dôjde k zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľnosti. V tomto názore nás utvrdzuje aj fakt, že v samotnom ustanovení § 9, odsek 1, písm. b) sa používa pojem len nadobudnutie nehnuteľnosti a nie nadobudnutie nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva.
Predaj domu
S manželkou sme postavili dom, ktorý je v bezpodielovom vlastníctve. Chceme ho predať. Nespĺňame kritériá, pri ktorých by sme neplatili daň z príjmu pri jeho predaji, keďže nemáme v ňom trvalý pobyt a nevlastníme ho viac ako 5 rokov. Sme si vedomí, že z príjmu z predaja tohto domu budeme platiť daň z príjmov. Budeme nútení z príjmu z predaja tohto domu platiť odvody do fondov? Na stavbu sme si zobrali americkú hypotéku, ktorú splácame. Môžeme si uplatniť do preukázateľných výdavkov aj príslušné úroky, ktoré sme zaplatili banke z uvedenej hypotéky počas výstavby domu?
-- V prvom rade je potrebné pripomenúť, že pri nehnuteľnostiach iných ako je byt, respektíve bytový dom s najviac ako dvoma bytmi, to znamená, že aj vo vašom prípade, ak ide o nehnuteľnosť typu rodinný dom spolu s pozemkom, podmienka oslobodenia príjmov plynúcich z ich predaja je daná päťročným vlastníctvom, nie trvalým pobytom. Ak by ste sa však rozhodli túto nehnuteľnosť predať skôr, to znamená, že by nebola splnená podmienka oslobodenia, príjem z predaja je predmetom dane. Do daňových výdavkov si môžete zahrnúť preukázateľne vynaložené výdavky na jej obstaranie vrátane úrokov z hypotéky, ktorú ste si na tento účel zobrali. Keďže ide o príjem dosiahnutý v zmysle ustanovenia § 8 zákona 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, nebudete platiť z tohto príjmu žiadne odvody do Sociálnej poisťovne, pretože tento druh príjmu nevchádza do vymeriavacieho základu na určenie odvodových povinností.

Daň z pozemkov
Musím zaplatiť daň z predaja pozemkov? Išlo o pozemky, ktoré boli zapísané v katastri, v prevažne zastavanom území obce alebo v záhradkových osadách. Jeden pozemok som mal vo vlastníctve šesť rokov a druhý pozemok som mal vo vlastníctve rok.
-- Na určenie daňovej povinnosti z titulu predaja nehnuteľnosti podľa zákona č. 595/2003. Z. z. o dani z príjmov je rozhodujúca doba vlastníctva. Podľa ustanovenia § 9 odsek 1 písm. b, resp. c) je základnou podmienkou oslobodenia vlastníctvom minimálne po dobu piatich rokov. To znamená, že príjem z predaja pozemku, ktorý máte vo vlastníctve 6 rokov, bude oslobodený od dane z príjmov, ale druhý pozemok, ktorý nespĺňa lehotu vlastníctva, nie.
Predaj domu
Kedy je najskôr možné predať nehnuteľnosť (dom s pozemkom) tak, aby nebolo nutné platiť daň zo zisku?
Ak sú manželia vlastníkom nehnuteľnosti, musia mať obaja aj trvalý pobyt minimálne dva roky pred jej predajom, aby nebolo nutné platiť daň zo zisku (alebo stačí, ak má trvalý pobyt len jeden z nich)?
-- V zmysle ustanovenia § 9 odsek 1 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je príjem plynúci z predaja nehnuteľnosti (inej ako byt, to je napríklad dom s pozemkom) oslobodený od dane z príjmov po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. V prípade predaja nehnuteľnosti (inej ako byt) na uplatnenie podmienky oslobodenia je rozhodujúce vlastníctvo k tejto nehnuteľnosti, ktoré musí prekročiť hranicu piatich rokov. V tomto prípade otázka trvalého pobytu nemá vplyv na oslobodenie. Doba dĺžky trvalého pobytu, to je 2 roky, sa týka len oslobodenia príjmu z predaja bytu (alebo bytového domu s najviac dvoma bytmi).
Prenájom
Počas uplynulého roka som na základe splnomocnenia od vlastníkov bytu (moji starí rodičia) byt prenajímal. Predtým ho prenajímali moji starí rodičia. Chcem sa spýtať, či mám tento príjem z prenájmu priznať vo svojom daňovom priznaní, alebo by si ho mali v podstate priznávať moji starí rodičia, keďže sú vlastníkmi nehnuteľnosti.
-- Vychádzajúc z vašej otázky, kde na základe splnomocnenia ste boli len osobou oprávnenou konať v mene vlastníkov, vyplýva, že príjem z prenájmu nie je vaším príjmom, ale príjmom vašich starých rodičov, to znamená, že tento príjem budú zdaňovať vaši starí rodičia, keďže majú vlastnícke právo k bytu. Ide o uplatnenie ustanovenia § 6 odsek 3 (prenájom nehnuteľnosti) v spojitosti s ustanovením § 10 odsek 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, v zmysle ktorého príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky vynaložené na ich dosiahnutie, zabezpečenie alebo udržanie, sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.
Predaj bytu
V roku 2004 som získal darovaním byt od rodinného príslušníka (vklad do katastra povolený v januári 2004).Tento byt som v roku 2006 predal. Pri podávaní daňového priznania z príjmov FO za rok 2006 si môžem z predajnej ceny bytu odpočítať hodnotu daru podľa darovacej zmluvy, ako výdavok preukázateľne vynaložený, alebo musím zdaniť celú predajnú cenu podľa kúpno-predajnej zmluvy?
-- Pri predaji bytu získaného darovaním sa v zmysle ustanovenia § 8 odsek 5 písm. b) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov ako daňový výdavok uplatní cena podľa § 25 predmetného zákona, kde v zmysle odseku 1 písm. a) predmetného ustanovenia vstupnou cenou hmotného a nehmotného majetku je obstarávacia cena, pričom obstarávacou cenou majetku nadobudnutého od fyzickej osoby darom alebo vkladom je obstarávacia cena zistená u darcu alebo vkladateľa, len ak ide o majetok, ktorý u darcu alebo vkladateľa nebol zahrnutý do obchodného majetku, pričom pri jeho predaji uskutočnenom v deň darovania alebo vkladu by sa naň nevzťahovalo oslobodenie podľa § 9.
Ak predávate nehnuteľnosť, ktorú darca nemal zahrnutú v obchodnom majetku (čo predpokladáme, že je táto podmienka splnená), a na ktorú by sa nevzťahovalo oslobodenie od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, keby sa v čase darovania predávala, táto nehnuteľnosť sa ocení obstarávacou cenou u darcu, t. j. ako výdavok by sa uplatnila cena, za ktorú predmetnú nehnuteľnosť nadobudol darca (nie obdarovaný). Ak v čase darovania, ak by táto nehnuteľnosť v prípade predaja spadala do podmienky oslobodenia, bolo by možné uplatniť reprodukčnú cenu, cenu zistenú znalcom.
To znamená, že na uplatnenie daňového výdavku -- ceny nehnuteľnosti, musíte skúmať, či darca, ktorý vám nehnuteľnosť daroval, bol by mal v čase darovania príjem, ak by tento byt predával oslobodený od dane z príjmov alebo nie. To znamená, či v tom čase bola u darcu splnená podmienka dvojročného vlastníctva a zároveň podmienka dvojročného trvalého pobytu v byte (podmienky oslobodenia v roku 2004) . Ak darca tieto podmienky spĺňal, to znamená, že v čase darovania by príjem z prípadného predaja tohto bytu bol oslobodený, potom vy si môžete uplatniť reprodukčnú obstarávaciu cenu bytu, hodnotu znaleckého posudku. Ak darca v čase darovania nespĺňal tieto podmienky, to znamená, že prípadný predaj z takéhoto bytu by nebol oslobodený, potom vy si môžete uplatniť do výdavkov len obstarávaciu cenu, za ktorú darca tento byt nadobudol.
Predaj nehnuteľnosti
Som fyzická osoba (nepodnikateľ). V minulom roku som predal nehnuteľnosť, ktorú som vlastnil len dva roky, číže oslobodenie od dane sa na jej predaj nevzťahuje. Mal by som jej predaj teda zdaniť ako príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľností (§ 8)? Môžem do výdavkov zahrnúť náklady na úver, ktorý som si na kúpu nehnuteľnosti zobral (úroky z úveru, poplatky). Podľa mňa sú to výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku (§ 8 ods. 5 písm. f).
-- Vo vašej otázke nie je bližšie špecifikovaná nehnuteľnosť, preto len pre spresnenie uvádzame, že dvojročná lehota ako kritérium posudzovania oslobodenia sa viaže len k bytu alebo obytnému domu s najviac dvoma bytmi (v spojitosti s trvalým pobytom predávajúceho). Pri iných druhoch nehnuteľností základným kritériom je päťročná lehota vlastníctva predmetnej nehnuteľnosti. Ak teda nie je splnená podmienka oslobodenia, potom predaj nehnuteľnosti je predmetom dane z príjmu. Daňová povinnosť sa určí sadzbou 19 % zo základu dane, ktorým je rozdiel príjmu a daňového výdavku. Za daňový výdavok v zmysle ustanovenia § 8 odsek 5 zákona 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sa považuje v tomto prípade kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť, ale taktiež aj finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom, výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku. To znamená, že daňovým výdavkom bude cena, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili vrátane súvisiacich výdavkov. Za súvisiaci daňový výdavok možno považovať aj "cenu" finančných zdrojov preukázateľne vynaložených na kúpu nehnuteľnosti, teda úrok z úveru, za podmienky, že tento úver slúžil len na obstaranie nehnuteľnosti. Ak by úver slúžil len sčasti na kúpu nehnuteľnosti, potom je možné započítať do daňových výdavkov len pomernú časť úrokov. Rovnako sa postupuje aj pri posudzovaní poplatkov v súvislosti so získaním úveru, resp. v súvislosti s obstaraním predmetnej nehnuteľnosti.
V roku 2006 som zdedila byt, v tom istom roku som ho aj predala. Musím podávať daňové priznanie, predaj bytu podlieha dani z príjmu? Byt, ktorý som zdedila, mala zosnulá v osobnom vlastníctve od roku 2004.
Zomrela v roku 2005. Byt som zdedila v roku 2006 a v tomto roku som ho aj predala. Bola som neter zosnulej.
Byt bol ohodnotený v dedičnom konaní na 850 000 Sk, predala som ho za 650 000 Sk (kúpno-predajná zmluva),
-- Pri predaji bytu sa podmienka oslobodenia posudzuje nie vo vzťahu vlastníctva k bytu, ale vo vzťahu trvalého pobytu predávajúceho. To znamená, že vo vašom prípade nie je rozhodujúce, kedy ste nadobudli vlastníctvo k bytu, ale či ste v byte mali trvalý pobyt. Ak tento trvalý pobyt trval minimálne dva roky bezprostredne pred predajom, tak v tom prípade je príjem dosiahnutý predajom oslobodený od dane z príjmu a nemusíte ho dávať do daňového priznania. Ak však nie je splnená podmienka trvalého pobytu v byte, tak potom by sa aplikovalo v zmysle ustanovenia § 9 odseku 1 písm. c), na základe ktorého by príjem z predaja bytu bol oslobodený až po uplynutí piatich rokov vlastníctva, pričom do tejto doby sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa. Vzhľadom na časové spektrum však nie je splnená táto podmienka, potom predaj bytu je predmetom dane. Ako výdavok sa uplatňuje reprodukčná obstarávacia cena, t. j. cena, za ktorú by sa majetok obstaral v čase, keď sa o ňom účtuje. To znamená, že vaším príjmom bude hodnota 650 000 a výdavkom cena stanovená v dedičskom konaní. Vzhľadom na ustanovenie § 8 odsek 2, v zmysle ktorého ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada, do daňových výdavkov si môžete uviesť iba sumu 650 000, t. j. sumu výdavkov maximálne do výšky príjmu. Na základe toho táto transakcia bude pre vás znamenať nulový dosah na daňovú povinnosť, ale daňové priznanie ste povinná podať.
Trojčlenná rodina, s manželkou a dcérou, bývame v rodinnom dome. Tento rok som kúpil na hypotekárny úver byt do osobného vlastníctva, ručím banke týmto bytom. Mesačne splácam banke úver vo výške 13 900 Sk. Byt je poistený za 1 200 Sk ročne. Moje výdavky za nájomné spolu s energiou a vodou sú 6 400 Sk mesačne. Tento byt, zatiaľ kým sa dcéra neosamostatní, prenajímam mesačne za 13 200 Sk. Musím platiť daň a keď áno, koľko.
-- Vzhľadom na to, že príjem z prenájmu presahuje hodnotu päťnásobku životného minima, čo na rok 2006 je suma 23 650 Sk, váš príjem z prenájmu presahujúci túto hodnotu je podľa § 6 odsek 3 predmetom dane. Vy sa môžete rozhodnúť, či pri príjmoch z prenájmu budete uplatňovať preukázateľné výdavky alebo paušálne výdavky vo výške 40 % z príjmov. Ak sa rozhodnete uplatniť paušálne výdavky, musíte počas uplatňovania výdavkov týmto spôsobom viesť evidenciu o príjmoch v časovom slede, o zásobách a pohľadávkach. Ak sa rozhodnete pre uplatnenie preukázateľných výdavkov, tak potom v zmysle ustanovenia § 6 odsek 11 musíte počas celého zdaňovacieho obdobia viesť evidenciu o
a) príjmoch a daňových výdavkoch v časovom slede
b) hmotnom majetku a nehmotnom majetku, ktorý možno odpisovať
c) o zásobách, pohľadávkach a záväzkoch
Prípadne sa môžete rozhodnúť viesť jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, aj keď táto povinnosť nevyplýva.
Uplatnenie spotreby energií ako daňového výdavku závisí od vášho zmluvného vzťahu s nájomcom. Ak ste sa dohodli, že výška nájomného zahŕňa aj túto spotrebu, tak potom si môžete uplatniť tento výdavok. Ak však nájomca uhrádza spotrebu energií platbou navyše, tak táto platba je vaším ďalším príjmom a následne platba za spotrebu energií sa môže považovať za daňový výdavok. Poistné bytu za príslušné zdaňovacie obdobie je možné taktiež uplatniť ako daňový výdavok. Splátku úveru však nie. Úver je len forma financovania nehnuteľnosti. V tomto prípade ako nákladová položka, daňový výdavok, sa môže uplatniť len odpis, a to buď rovnomerný (ako 1/20 obstarávacej ceny nehnuteľnosti ) alebo zrýchlený podľa § 28 zákona 595/2005 Z. z. o dani z príjmov. Za daňový výdavok však možno považovať aj úrok z úveru v alikvotnej časti prislúchajúci k príslušnému zdaňovaciemu obdobiu.
V tejto súvislosti je ešte potrebné upozorniť na tú skutočnosť, že príjem vo výške 5-násobku životného minima, čo je 23 650 Sk, je oslobodeným príjmom podľa § 9 odseku 1 písm. h). K  tomuto príjmu je potrebné vylúčiť z daňových výdavkov aj alikvotnú časť výdavkov prislúchajúcu práve k týmto oslobodeným príjmom (ustanovenie § 21 odsek 1 písm. j).
Hodnotu týchto vylúčených výdavkov stanovíte percentuálne nasledujúcim spôsobom:.
Príklad: príjem z prenájmu je 94 600 Sk, daňové výdavky sú 40 000 Sk.
Do daňového priznania patrí príjem: 94 600 -- 23 650 ( 5x životné min , t. j. oslobodený príjem) = 70 950 Sk
Z daňových výdavkov musíme vylúčiť časť daňových výdavkov, ktoré patria k oslobodenej sume príjmov , t. j. k sume 23 650 Sk. Pomer oslobodených príjmov k celkovým príjmom je 23 650 : 94 600 = 0,25 . Týmto podielom vynásobíme výdavky, t. j. 0,25 x 40 000 = 10 000, ktoré vylúčime z daňových výdavkov uplatňovaných v daňovom priznaní, na základe čoho celkové daňové výdavky sú 30 000 Sk.
Základ dane z príjmov z prenájmu bude nasledujúci: príjmy 70 950 -- výdavky 30 000 = 40 950 Sk
Na základe tohto postupu si vypočítate základ dane z príjmov z prenájmu (§ 6 odsek 3). Príjmy a výdavky uvediete na riadku 10 tabuľky č. 1 VI oddielu -- výpočet základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti a z prenájmu na strane 3 daňového priznania typu B.
V tejto súvislosti je potrebné upozorniť na to, že daňovým priznaním vysporiadavate všetky dosiahnuté príjmy za príslušné zdaňovacie obdobie. To znamená, že ak ste zamestnaný a máte príjem zo závislej činnosti z pracovného vzťahu, vypĺňate oddiel V -- výpočet základu dane z príjmov zo závislej činnosti na strane 3 priznania, a to na základe údajov, ktoré vám poskytne zamestnávateľ vystavením potvrdenia (nie ročného zúčtovania) o zúčtovaných a vyplatených príjmoch fyzickej osoby zo závislej činnosti, o zrazených preddavkoch na daň z týchto príjmov a o priznanom a vyplatenom daňovom bonuse na vyživované deti za obdobie kalendárneho roka 2006, ktoré bude súčasťou daňového priznania.
Takýto postup vyplýva z ustanovenia § 32 odseku 3 písm. b), v zmysle ktorého je daňovník povinný podať daňové priznanie pri súbehu rôznych druhov príjmov, čo vo vašom prípade je splnené, pretože máte súbeh príjmov podľa § 5 (príjmy zo závislej činnosti) a príjmy podľa § 6 (príjmy z prenájmu).

Darina Salanciová, odborníčka na dane
V septembri 2006 som predal nehnuteľnosť, ktorú som získal súdnym rozhodnutím v roku 2005 podľa zákona č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách. Podľa zákona o dani z príjmu je tento príjem oslobodený od dane z príjmu. Som povinný podať do konca marca 2007 priznanie o dani z tohto príjmu? Iné príjmy nemám, som starobný dôchodca. Je povinný zahrnúť do daňového priznania tento príjem ten, kto podáva daňové priznanie z iných príjmov?
-- Príjem získaný z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa zákona č. 87/1991 Zb. o mimosúdnych rehabilitáciách je podľa § 9 ods. 1 písm. e) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov od dane oslobodený. To znamená, že ak ste iné zdaniteľné príjmy nemali, daňové priznanie z tohto príjmu podávať nemusíte.
Ak má niekto okrem takéhoto príjmu aj iné zdaniteľné príjmy, potom ak tieto boli vyššie za rok 2006 ako 45 408 Sk, daňové priznanie je povinný podať, avšak príjmy od dane oslobodené do neho nezahrnie.
Všeobecne platí, že príjmy od dane oslobodené sa do výšky príjmov na posúdenie povinnosti podať daňové priznanie (za rok 2006 nad 45 408 Sk) nezapočítavajú.
Predaj garáže získanej dedením
Pri predaji garáže, nadobudnutej v dedičskom konaní, je potrebné vlastniť ju päť rokov, aby nevznikla daňová povinnosť?
-- Všeobecne sa na daňové oslobodenie príjmov z predaja garáže vyžaduje 5-ročná doba vlastníctva (nadobudnutia). Ak však ide o predaj garáže nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, platí, že ide o príjem od dane oslobodený v prípade, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).
Vychádzame z § 9 ods. 1 písm. b) a c) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Ak ste garáž nadobudli v dedičskom konaní, do uvedenej 5-ročnej doby vlastníctva sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa.
Dagmar Piršelová, odborníčka na dane
Predaj podnikateľského objektu
Tento rok sa mi podarilo predať podnikateľský objekt, v ktorom som podnikala, ktorý bol vydražený od firmy Zdroj ako predajňa potravín v roku 1991. V roku 2001 som skončila s podnikaním, lebo sem prišiel zahraničný monopol TESCO. Platím daň z príjmu?
-- Zdanenie fyzickej osoby pri ukončení podnikania by malo byť spojené najmä s ustanovením § 17, zákona číslo 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Tento paragraf sa nazýva "Všeobecné ustanovenie o zisťovaní základu dane". Do pozornosti vám dávam najmä odseky 8, 9, a 13 už citovaného paragrafu, ktoré hovoria o tom, čo treba robiť pri záverečnom daňovom vysporiadaní z hľadiska ukončenia podnikania na dani z príjmov. Z otázky nie je jasné, či daňovník je fyzická alebo právnická osoba. Predpokladajme, že je to fyzická osoba, ktorá v roku 2007 zinkasovala príjem za predaj podnikateľskej nehnuteľnosti -- ktorú v minulosti (pred rokom 2001) využívala na podnikanie.
Pre rozhodnutie, či platí alebo neplatí daň z príjmu za rok 2007 je smerodajné najmä ustanovenie § 9, ods.1, písmeno b) zákona číslo 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Podľa neho platí, že od dane z príjmov je oslobodený aj príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena a) alebo c) toho istého paragrafu, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bola uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku. Pre presnejšiu odpoveď treba vedieť, ako sa podnikateľský objekt (nehnuteľné i hnuteľné veci v ňom) v období od roku 2001 (moment skončenia podnikania) do roku 2007 (moment predaja podnikateľského subjektu) využíval. Vzhľadom na znenie vašej otázky, aj keď neúplné, predpokladám, že budete musieť podať priznanie k dani z príjmov za príjmy vyplatené za predaj podnikateľského objektu. Zdanenie predaja pozemku, ak nie je na liste vlastníctva
Ako podať daňové priznanie, ak som v marci 2006 kúpila pozemok, ale v auguste 2006 som ho predala -- a to lacnejšie, ako som ho kúpila? V auguste 2006 sa urobil vklad na kataster, ktorý stále nie je na liste vlastníctva na novom majiteľovi. Mám podať daňové priznanie?
-- V otázke nepíšete, či ste podnikateľka s pozemkami alebo občan, nepodnikateľ. Neuvádzate, či ste fyzická osoba alebo právnická osoba. Neuvádzate, či ste predala pozemok, ktorý bol súčasťou obchodného majetku firmy alebo len vášho osobného majetku? Bol pozemok prenajímaný a boli z neho príjmy za prenájom? Ak predpokladáme, že daňovník mal len jednorazový príjem z predaja pozemku z osobného vlastníctva, tak sa musíte riadiť ustanovením § 8, odsek 1, písmeno b) zákona číslo 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Pre účel zdanenia z hľadiska dane z príjmov fyzických osôb nie je rozhodujúci prechod majetkového práva, ale časový okamih realizácie príjmu, to je, kedy daňovník dostal peniaze za predaný pozemok. Ak daňovník mal jednorazový príjem za predaj nehnuteľnosti (pozemok) v auguste 2006, tak podáva priznanie k dani z príjmov fyzických osôb za rok 2006 v riadnej zákonnej lehote do konca marca 2007. Ak boli príjmy za predaj pozemku nižšie ako výdavky na jeho nákup, tak daň platiť nebude, ale vyplnené tlačivo priznania k dani z príjmov aj tak podať na daňový úrad treba.
Zdanenie predaja prenajímaného bytu
Vzťahuje sa oslobodenie od dane na predaj bytu, ktorý by som vlastnil napríklad 5 rokov a nemal by som v ňom trvalý pobyt, a chcel by som ho prenajímať napríklad od 4. roku vlastníctva ako súkromná osoba? Lebo som počul aj takú vec, že keď sa začne v nejakom roku nehnuteľnosť prenajímať, tak treba počkať znovu 5 rokov od skončenia prenajímania, aby sa neplatila daň z predaja bytu.
-- Jednorazový príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje podľa ustanovenia § 8, odsek 1, písmeno b) zákona číslo 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Od dane z príjmov je takýto predaj nehnuteľnosti oslobodený, ak spĺňa podmienky podľa ustanovenia § 9 toho istého zákona.
Podľa ustanovenia § 9, odsek 1, písmeno a) je od dane z príjmov oslobodený aj príjem z predaja bytu, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem
1. príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku a
2. príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich alebo do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku.
Podľa ustanovenia § 9, odsek 1, písmeno b) je od dane z príjmov oslobodený aj príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenia podľa písmena a) alebo c), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
Platba dane za predaj
Akú daň platím z predaja bytu? Kedy a komu
?
-- V otázke chýbajú informácie (aký byt sa predával -- od občana alebo od podnikateľa. Dovtedy slúžil len na osobnú potrebu alebo na biznis? Kedy sa ten byt kúpil a kedy predal -- koľko rokov medzitým ubehlo?, atď...). Všeobecnou odpoveďou je -- že príjem zinkasovaný za predaj bytu podlieha dani z príjmov fyzických osôb podľa ustanovenia § 8, ods. 1, písmeno b) zákona číslo 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, ak nejde o príjem oslobodený od dane. Zistenie príjmu a východisko pre jeho správne posúdenie, či bol alebo nebol oslobodený od dane -- je kodifikované v ustanovení § 9 už citovanej právnej normy. V princípe platí, že od dane z príjmu je oslobodený príjem z predaja bytu, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom, okrem
1. príjmov z predaja týchto nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku, a to do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku a
2. príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji týchto nehnuteľností uzavretej do dvoch rokov od začiatku trvalého pobytu v nich, alebo do piatich rokov odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po dvoch rokoch od začiatku trvalého pobytu alebo po piatich rokoch odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku.
Súčasne platí, že od dane z príjmov je oslobodený aj predaj bytu nadobudnutý dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, okrem nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje oslobodenie -- ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov), alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia, alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia, alebo vyradenia z obchodného majetku.
Karol Bošanský, odborník na dane