24.10.2012, 00:00

Nového správcu si dobre preklepnite

Pýtajte sa tam, kde sa už spoločnosť o byty stará.

Spoločností, ktoré spravujú bytové domy, sú na Slovensku stovky. Preto nájsť tu správnu nemusí byť vôbec ľahké. „Základnou požiadavkou je to, či je spoločnosť schopná splniť všetky povinnosti v zmysle príslušnej platnej legislatívy, ako je zabezpečiť všetky zmluvné vzťahy s dodávateľmi, nájomníkmi  a sledovať plnenie týchto zmlúv,“ hovorí konateľka spoločnosti VSD Dana Kyselová. Overiť si treba aj to, či je spoločnosť oprávnená vykonávať správu bytov  živnostenského listu alebo registrácie v obchodnom registri.
Ďalej si treba všímať aj jeho komunikačné schopnosti, postoj k riešeniu vzniknutých problémov, záujem o dianie v bytovom dome, či vie zabezpečiť všetky obchodno-technické služby, lokalizáciu a spoľahlivosť.   
Pri výbere určite pomôžu aj referencie iných zástupcov vlastníkov bytov. „Ako veľmi podstatnú vec by som si pýtal zoznam domov, ktoré od správcu odišli a overil si správcom udaný dôvod odchodu v danom dome – práve na túto vec ľudia zabúdajú,“ radí konateľ spoločnosti Bytpartner Peter Daloš.

Čo si všímať pri výbere nového správcu bytového domu:
Aké má referencie – vypýtať si od nového potenciálneho správu kontakty na zástupcov vlastníkov bytov a overiť si tak, či to, čo správca sľubuje, vie realizovať aj v praxi. Najideálnejšie je navštíviť bytové domy, ktoré daná spoločnosť spravuje. Aj tu totiž platí – lepšie raz vidieť, ako stokrát počuť.
Ako dlho sa venuje správe bytov – dlhoročné skúsenosti sú zvyčajne výhodou.
Koľko bytových domov má v správe – porovnať, či zabezpečuje iba nutné služby alebo má väčší záujem napríklad zmodernizovať čo obnoviť bytový dom.
Výšku odmeny za správu bytového domu – čo je zahrnuté v poplatku za správu a k tomu aké ďalšie poplatky vyberá  za prípadné služby, napríklad potvrdenie pre katastrálny úrad, potvrdenie o veku domu, režijné výdavky, poštovné.
Skúsenosti pri obnovovaní bytových domov – najmä vtedy, ak plánujete opravu či zatepľovanie.
Či je schopná vybaviť dokumenty k úveru – napríklad pri rekonštrukcii, pri čerpaní dotácii zo ŠFRB.
Ako vie zabezpečiť riešenie havarijných situácií v dome – predovšetkým rýchlosť riešenia urgentných problémov.
Či ponúka ďalšie služby k správe – napríklad konzultácie, prehľady o pohyboch na účte domu cez internet, pravidelné informácie cez newsletter, komunikácia s bytovými domami cez internet.

Zdroj: Rastislav Maršálek, vedúci odboru správy v spoločnosti Službyt, člen skupiny Cofely, Kyselová Dana, konateľka spoločnosti VSD, Petra Jurčáková, prezident ZSVB na Slovensku, Ing. Peter Daloš, konateľ Bytpartner

 

Koľko vás stojí starosť o byt

Správcovskej spoločnosti patrí za správu bytov a nebytových priestorov odmena. Výšku odmeny zákon neurčuje, ale stanovujú si ju samotné spoločnosti. Najčastejšie sa pohybuje od 6 do 12 eur mesačne za byt. Avšak ak máte v dome okrem bytu napríklad aj garáž, poplatok platíte správcovi dvakrát – zvlášť za byt a zvlášť za garáž. Poplatok za správu garáže však v porovnaní s bytom býva zvyčajne nižší, okolo 2 eur.
Pri uzatváraní zmluvy so správcom si však treba ujasniť, čo tento poplatok zahŕňa a čo sa z neho financuje. Niektorý správca si účtuje napríklad základný poplatok za správu a k tomu navyše poštovné, režijné výdavky, nevyúčtovateľné položky, alebo napríklad aj zriadenie internetového fóra pre vlastníkov bytov či zvolanie a vedenie schôdze nad rámec stanovený zákonom. Po spočítaní všetkých položiek sa teda môže stať, že konečný poplatok správcovi vzrastie.
Poplatok za správu domu sa v rozúčtovaní nákladov na konci roka nevyúčtováva.

 

Sťažujú sa nielen vlastníci, ale aj správcovia

Pri správe bytov sa najčastejšie objavujú problémy na adresu správcovskej spoločnosti. Avšak ani samotní vlastníci nie sú bez viny a aj oni sa dopúšťajú chýb, ktoré sťažujú efektívnu starostlivosť o byty. „Najviac môžem vlastníkom vyčítať neúčasť na schôdzach. Tí vlastníci, ktorí „nemajú čo robiť“ a idú sa len pohádať so susedom, aby to všetci počuli, na schôdzu vždy prídu. No a tí vlastníci, ktorým na dome aj záleží, ale nie sú ochotní „strácať čas“ na schôdzi – lebo sa aj tak nič nevyrieši – zostávajú doma. I keď do veľkej miery tento problém odstránila možnosť písomného hlasovania,“ hovorí o problémoch pri správe domov konateľ nitrianskej spoločnosti Bytpartner Peter Daloš.
To však nie je jediná vec, ktorou vlastníci bytov k dobrej starostlivosti o bytové domy nijako neprispievajú. Patrí medzi ne rad ďalších.


Čo vyčítajú správcovia vlastníkom:
– neznalosť problematiky správy bytového domu po technickej a ekonomickej stránke
– vyčítanie zdražovania médií správcovi – „zase ste nám zdražili vodu?“
– nesprístupňovanie bytov pri odpočtoch vodomerov a meračov tepla, plánovaných výmenách stúpačiek
– uskladňovanie nábytku a iných vecí na chodbách bytového domu, prípadne v priestoroch pivníc, čím porušujú požiarne predpisy.
– neplatenie zálohových predpisov
– poškodzovanie spoločného majetku vlastníkov
– osobné rozpory medzi vlastníkmi na schôdzach
– neoznamovanie údajov správcovi (zmena adresy, počtu bývajúcich osôb, chybné nahlásenie stavov médií pri odpočtoch)
– požadujú od správcu, aby zabezpečoval a riešil veci, ktoré so správou domu nesúvisia (vlastnícke práva, vlastnícke vzťahy)
– nevedia, čo všetko pokrýva odmena za správu – správcovský poplatok (myslia si, že sú v ňom aj iné služby, ako napríklad upratovanie alebo havarijná služba)
– vlastníci žiadajú odpoveď na informácie prostredníctvom mailu obratom, pričom predpokladajú, že technik alebo ekonóm objektu je stále k dispozícii a nemá inú agendu
Zdroj: Spokojné bývanie

 

Zástupcom nemá byť hocikto

Pri správe bytov je veľmi dôležitá aj úloha tzv. domového dôverníka, alebo zástupcu vlastníkov. „Správca s ním môže spolupracovať počas celého roka a nie je odkázaný iba na stretnutia na schôdzach vlastníkov,“ hovorí konateľ spoločnosti Bytpartner Peter Daloš.
Jeho základnou úlohou je teda komunikácia medzi vlastníkmi bytov a správcom. Zároveň by mal dohliadať aj na činnosť správcu, mať prehľad o prevádzkových nákladoch domu a sledovať čerpanie finančných prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv. „Zadáva jednotlivé požiadavky na správcu, odsúhlasuje drobné opravy, verifikuje faktúry, môže dohliadať aj na realizácie niektorých prác,“ dodáva Andrej Jurikovič zo spoločnosti Spokojné bývanie. Za výkon svojej funkcie môže byť aj odmeňovaný, výšku takejto odmeny odsúhlasujú priamo vlastníci bytov.
Zástupca vlastníkov môže vykonávať aj iné činnosti, podľa potrieb bytového domu napr. zabezpečovanie odpočtov vody a tepla, počtu bývajúcich osôb.
Vyžaduje si to však, aby takúto pozíciu zastával niekto, komu na bytovom dome záleží a nerobí to len z donútenia. Zároveň by mal mať aspoň aký-taký prehľad o veciach súvisiacich so správou bytového domu. Podľa Daloša je však prax často iná. „Domovníkov často robia ľudia, ktorí sú v dôchodku, lebo tí ,šikovnejší‘ si na to nenájdu čas, alebo im na dome až tak nezáleží,“ hovorí Daloš. Od postu zástupcu môže podľa Daloša odradiť aj to, že takmer v každom bytovom dome sa nájde obyvateľ, ktorý bude proti každému a všetkému, čo sa v dome robí, a bude za to obviňovať okrem správcu aj zástupcu.
Pri viacvchodových bytových domoch môže veľmi pomôcť, ak je jeden splnomocnený zástupca za celý bytový dom a každý vchod má ešte svojho zástupcu, ktorí tvoria domovú komisiu. „Pri správne nastavených kompetenciách je to ideálne riešenie, ktoré na jednej strane dáva jeden komunikačný kanál smerom od správcu k bytovému domu a na druhej strane zabraňuje medzivchodovým rozdielom a hádkam predovšetkým pri modernizácii bytového domu,“ dodáva Daloš.