25.08.2010, 00:00

Pri predaji domu a bytu zaplatíte daň

Ak budete chcieť v budúcom roku investovať do nehnuteľnosti, aby ste ju neskôr predali za vyššiu cenu, majte na pamäti aj daň. Medzi opatreniami, ktoré navrhuje minister financií Ivan Mikloš, je aj zdanenie predaja nehnuteľností 19-percentnou daňou.                                                                                                                                            

Mikloš príjem z predaja nehnuteľnosti porovnáva s úrokom z banky - keď máte peniaze uložené v banke a poberáte úrok, zdaní sa vám. No keď ich investujete do nehnuteľnosti, predáte ju a zhodnotíte svoju investíciu, zisk zdanený nie je. "Neexistuje žiaden dôvod, prečo by sa tento typ príjmu nemal zdaniť,“ povedal Mikloš pre HN.

Iba nové
Ak už teraz vlastníte nehnuteľnosť, ktorú budete chcieť predať, nemáte sa čoho báť. Daň z predaja sa vás týkať nebude. Platiť ju budú len tí, čo byt či dom nadobudnú v roku
2011 a neskôr. Takže keď ho budete ho predávať hoci aj o 15 rokov, daň by sa na vás vzťahovať nemala, keďže ste ho nadobudli už pred rokom 2011.

Doteraz daň z predaja nehnuteľnosti neplatil ten, kto ju vlastnil aspoň 5 rokov alebo v nej mal trvalý pobyt dva roky. Po novom budú tieto zvýhodnenia odstránené - daň z predaja zaplatí každý, kto ju kúpi, zdedí, či postaví neskôr ako v tomto roku.

Rozhodne dátum
Podľa daňovej poradkyne Dagmar Bednárikovej sa obdobie vlastníctva ráta od právoplatného povolenia vkladu do katastra nehnuteľností. To by znamenalo, že ak kúpite nehnuteľnosť v tomto roku a do katastra si ju dáte zapísať až v ďalšom, za dátum jej nadobudnutia sa môže počítať rok 2011 a vy budete mať pri prípadnom predaji o pár rokov povinnosť zaplatiť daň.

Pri ďalších spôsoboch získania nehnuteľnosti rozhodujú rôzne dátumy. "Pri vydražení odo dňa udelenia príklepu. Ak ide o nehnuteľnosť nadobudnutú vlastnou výstavbou alebo postavenú firmou, rozhoduje deň právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia alebo deň pridelenia súpisného čísla,“ hovorí Dagmar Bednáriková. V prípade, že prestavujete dom alebo robíte nadstavbu, daň vám nehrozí, pretože rozhodujúci je dátum nadobudnutia pôvodnej, neprestavanej nehnuteľnosti.

Reálnou hrozbou však je, že pri každom nadobudnutí nehnuteľnosti budete potrebovať znalecký posudok o jej cene. Získať ju totiž môžete nielen kúpou, kde je cena jasne napísaná v zmluve, aj dedičstvom či darovaním, kde v čase nadobudnutia nemusí byť zrejmá. Veľa ľudí si svoje domy aj stavia - tí budú zrejme tiež potrebovať znalecký posudok o cene už pri kolaudácii. "Na novele sa pracuje, neviem, či tam takéto technické detaily budú, teraz sa hovorí o princípoch. Samozrejme, je v záujme daňovníka, aby si nehnuteľnosť nechal oceniť, nevyrobí si zbytočné komplikácie do budúcnosti,“ tvrdí Mikuláš Gera, vedúci oddelenia komunikácie na ministerstve financií. "Zatiaľ ide len o návrh ministerstva, musí prejsť koaličnými rokovaniami a potom bude mať odborná verejnosť možnosť pripomienkovať ho. Robíme všetko pre to, aby platil od januára, ale isté to ešte nie je,“ dodáva Mikuláš Gera.

Investície
Niektorí ľudia predávajú aj čerstvo zrekonštruované domy či byty. Do starého bývania investujú peniaze a čas, tým zvýšia jeho hodnotu a predajú ho so ziskom, ktorý je adekvátny ich investíciám a námahe. Legitímna otázka tak znie - bude sa zdaňovať aj takýto zisk a zohľadnia sa pri zdanení náklady na opravu?

Dagmar Bednáriková pripomína, že túto otázku rieši už aj súčasný zákon o dani z príjmov. "Oprávnenými výdavkami pri zdanení príjmu z predaja nehnuteľnosti sú: kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť, finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu vrátane výdavkov súvisiacich s predajom, napríklad odmena realitnej agentúre, kolky, inzerát; a výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku,“ tvrdí daňová poradkyňa.

Výdavky si však môžete uplatniť len do výšky sumy, za ktorú dom alebo byt predáte. Z tohto príjmu sa nedá vykázať strata.
Ak nehnuteľnosť zapísanú v katastri s dátumom neskorším ako 31. december 2010 predáte a uplatníte si výdavky na ňu vynaložené, budete potrebovať hŕbu papierov. Keďže všetky výdavky budete musieť minimálne pri prípadnej daňovej kontrole preukázať, mali by ste si odkladať doklady od každého nákupu stavebného materiálu, od prác robotníkov či stavebnej firmy a od všetkých ďalších výdavkov, ktoré ste na zhodnotenie nehnuteľnosti vynaložili.

Ako na to
Možné obchádzanie zákona, ktorý by mal od 1. januára zaviesť zdanenie zisku z predaja nehnuteľnosti, pripúšťa aj minister financií Ivan Mikloš. Zdanenie predaja nehnuteľností sa už v minulosti obchádzalo uvedením nižšej predajnej ceny v zmluve. Podľa niektorých ekonómov a tiež aj podľa Mikloša sa však takýto postup nevyplatí kupujúcemu - pretože ak v zmluve dovolíte uviesť nízku cenu kúpnu cenu, budete to pri prípadnom ďalšom predaji v budúcnosti práve vy, kto na to doplatí. Kúpite si byt za papierovo nízku sumu, pričom predávajúci vám vyplatí ďalšie peniaze mimo zmluvy, aby platil nižšiu daň. No keď budete chcieť niekedy byt predať, jeho cena v zmluve bude nízka a ak budete chcieť viac, zaplatíte vysokú daň zo zisku z predaja. Rozdiel medzi sumou, za ktorú ste byt kúpili a za ktorú ho predávate, bude totiž veľmi veľký a práve z tohto rozdielu sa bude platiť 19 percent dane.

Existuje však aj ďalší spôsob, o ktorom pre HN hovorili viacerí realitní experti - rozdeliť cenu predávanej nehnuteľnosti na dve časti - na cenu samotnej nehnuteľnosti, ktorú uvediete v zmluve, a na cenu hnuteľných vecí, ktoré budú v inej zmluve a z predaja ktorých sa neplatí daň. Ak by sa však potom majiteľ rozhodol znova nehnuteľnosť predať, musel by to urobiť rovnakým spôsobom aj ďalším kupujúcim - inak by mu opäť hrozilo, že zaplatí veľmi vysokú daň z predaja.