21.05.2010, 11:58

Cenovo dostupné realitné príležitosti

Množstvo investorov disponuje dostatočnými znalosťami o možnostiach investovania do nehnuteľností.

Poznajú lokálne podmienky, všeobecne platné právne normy, cenové úrovne, možnosti rozvoja územia s priestorom na rast a podobne.

Pozemky, byty na prenájom a predaj, apartmány a iné typy realít sú pre bežného investora dostupné a poskytujú široké spektrum príležitostí, ktoré sa stretávajú s rozličnými potrebami a so záujmami investorov. Tieto základné typy realitných investícií sa pohybujú v cenovo akceptovateľnom rámci pre dostatočne veľkú množinu bežných investorov. Teda pre tých, ktorí sú schopní kapitálovo vstúpiť do tejto triedy investícií a nepotrebujú s týmto cieľom zakladať rôzne formy spoločností. Tie síce majú svoje miesto na poli realitného investovania, ale neumožňujú „bežnému" investorovi kontrolovať investíciu, alebo ju „ušiť" podľa vlastných predstáv a okolností.

Ktorý typ nehnuteľností predstavuje najlepšiu investičnú príležitosť? Odpoveď na položenú otázku nie je jednoduchá a pozostáva z posúdenia viacerých unikátnych okolností a cieľov individuálneho investora. Musí zvažovať, aký objem hotovosti je k dispozícii, možné zdanenie či posúdenie triedy nehnuteľností s rozdielnou a akceptovateľnou mierou rizika. Najlepší typ realitnej investície závisí od individuálnych unikátnych okolností a investičného cieľa alebo finančného profilu. Preto by si každý budúci investor do nehnuteľnosti mal v rámci bližšieho analyzovania vlastnej investície zvážiť niekoľko základných východiskových bodov.

Bližšia analýza
Finančný profil môže byť širšie definovaný ako vzťah dvoch základných faktorov - príjmovej a hotovostnej situácie, ktorá každému investorovi stanovuje dostupnú hodnotu kapitálu, resp. použiteľnú hotovosť na investovanie. Posúdenie príjmovej situácie dáva investorovi odpoveď na otázku jeho súčasnej a budúcej „zárobkovej" sily, ktorá je nesmierne dôležitá pri argumentačnej podpore žiadosti o úver s pravidelnými splátkami. Vzájomný vzťah jednotlivých veličín v individuálnom finančnom profile môže byť vyjadrený aj prostredníctvom tabuľky č. 1.

Tabuľka ilustruje štyri základné finančné profily alebo kombinácie príjmovej a hotovostnej situácie budúceho investora. Samozrejme, medzi jednotlivými profilmi môžu existovať rôzne úrovne vzťahov. Takáto klasifikácia pomôže konkrétnemu investorovi odhaliť typ realitnej investície, ktorá je pre neho vhodná z hľadiska posudzovania cez klasický investičný trojuholník riziko - výnos - likvidita.

Napríklad osoby patriace pod finančný profil č. 1 (nízka úroveň úspor a nižší pravidelný príjem) by nemali investovať priamo do nákupu nehnuteľnosti. Mali by skôr počkať, kým sa im zdvihne úroveň pravidelného príjmu a následne budú schopní naakumulovať dostatok zdrojov na investovanie. Ak sa napriek všetkému rozhodnú investovať, tak môžu byť s veľkou pravdepodobnosťou vystavení riziku neúspešnej investície, okrem iného napríklad riziku neschopnosti splácať úver a potrebe následne nevýhodne predať nehnuteľnosť.

Fyzické osoby spĺňajúce finančný profil 2 sú väčšinou ľudia, ktorí dokázali naakumulovať dostatočnú úroveň úspor umiestnenú v rozličných druhoch aktív (sporiace účty, dlhopisy, akcie a pod.), ale majú nízky pravidelný príjem z iných zdrojov. V podstate typickou ukážkou sú starší ľudia, ktorí síce majú úspory, ale ich jediný pravidelný príjem je dôchodok. Hlavnou investičnou triedou nehnuteľností pre tento typ investorov je nehnuteľnosť s nízkymi prevádzkovými nákladmi a so stabilným príjmom. Rast hodnoty je sekundárny cieľ. Vhodnou triedou nehnuteľnosti sa preto javia bytové domy (dôležité je pri nich zvážiť úroveň daňového zaťaženia, poistenia a iných výdavkov tak, aby bol dosiahnutý pozitívny cash flow).

Do finančného profilu č. 3 sú zaradení ľudia s relatívne vyššou úrovňou príjmu, ale nižšou úrovňou úspor. Typickým predstaviteľom tejto kategórie sú mladší ľudia vo vyšších pracovných pozíciách a ľudia v strednom veku. Tí síce majú vyšší príjem, ale sú v období akumulovania úspor postačujúcich na kúpu nehnuteľnosti. Pre túto skupinu ľudí stojí za zváženie využiť príležitosť investovať do nehnuteľností prostredníctvom primeranej miery pákového efektu, pretože vyšší príjem im umožňuje zvládať splátkové zaťaženie.

Do zostávajúceho finančného profilu č. 4 patria tí „šťastlivci", ktorí disponujú vysokým príjmom a aj vysokou mierou úspor. Pre túto skupinu investorov predstavuje (po zodpovednej analýze) príležitosť investovať do takmer celého spektra nehnuteľností.

Výber vhodnej reality
Existuje niekoľko ďalších dôležitých faktorov, ktoré priamo vplývajú na výber vhodnej realitnej investície. Je to najmä lokalita nehnuteľnosti, dopyt po nehnuteľnosti, likvidita, právne prostredie a daňové nastavenie investície. Všetko sú to faktory, ktoré môžu ovplyvniť rastovú hodnotu nehnuteľnosti. Každý typ nehnuteľnosti, ako je pozemok, byt či apartmán, sa vyznačuje rozličnou charakteristikou, ktorá sa musí brať do úvahy pri napĺňaní investičného cieľa.

Napríklad pozemok predstavuje z hľadiska likvidity investíciu, kde je ťažšie nájsť kupca v krátkom časovom horizonte. Na druhej strane je to komfortná investícia z hľadiska náročnosti na časové zaneprázdnenie investora a manažment investície v priebehu vlastníctva pozemku. To platí v prípade, ak investor nemá vlastné developerské plány s pozemkom, ale drží ho, ak sa naskytne príležitosť na výhodný predaj. Teda pokiaľ nájde záujemcu, ktorý je vzhľadom na svoje osobné potreby ochotný zaplatiť za pozemok požadovanú cenu.

Podobné problémy s likviditou môže investor očakávať aj pri apartmánových realitách, pretože sú v princípe predávané skôr investorom, a nie spotrebiteľom, ako to je pri bytoch. Platí, že investorov je vždy menej než spotrebiteľov.

Investícia do bytu prináša z hľadiska realitného trhu relatívne dobrú likviditu, pretože existuje široké spektrum kupcov. Pri prenájme však nesie so sebou aj zodpovednosť majiteľa za čistý nájomný vzťah. Majiteľ bytu disponuje výsadou výberu nájomcu, napriek tomu existuje riziko výberu problémového nájomcu a s tým spojených dodatočných nákladov.

Nadradenosť neexistuje
Rôzne typy nehnuteľností vyhovujú rôznym investorským potrebám. Žiadny typ nehnuteľnosti ako investičný nástroj nie je nadradený inému. Skutočne záleží len na zvážení vlastnej finančnej situácie, svojich schopností, znalostí a individuálnych záujmov. Koniec koncov, to je dôvod, prečo je nutné pred investovaním analyzovať nielen aspekty investície, ale aj vlastnú vnútornú orientáciu, a až potom realizovať investíciu. Toto však platí univerzálne pre všetky typy investícií.