06.05.2011, 00:00

Aj zadlžený byt môže byť výhodná kúpa

"S priateľom sme našli byt. Mal dobrú polohu, výmeru a predovšetkým výhodnú cenu. Až pred podpisom zmluvy sme zistili, že byt je zaťažený hypotékou. Toho sme sa zľakli a odstúpili od kúpy," hovorí o svojej skúsenosti čitateľka HN Anna z Bratislavy.

  Aj keď je riešenie podobných prípadov zložité, kúpiť byt s ťarchou môže byť v konečnom dôsledku výhodné. Riziká však existujú vždy.

Predávajúceho si overte
Kupujete byt a zdá sa vám lacný? Jedným z dôvodov môže byť ťarcha predchádzajúceho majiteľa, keď svoju nehnuteľnosť založil v prospech banky. To, či je nehnuteľnosť „zadlžená“, zistíte na katastri nehnuteľností. „Údaje z katastra sú dostupné prostredníctvom internetovej stránky www.katasterportal.sk, kde možno v priebehu niekoľkých minút získať výpis z listu vlastníctva konkrétnej nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Gabriela Krekáčová z Advokátskej kancelárie Kadlubiec, Starzyk a partneri. V deň kúpy by ste však mali údaje skontrolovať aj priamo na správe katastra.

Ak sa rozhodnete kúpiť byt či dom napriek dlhu, postupujte opatrne. V prvom rade by ste si mali zistiť, akú sumu predchádzajúci majiteľ dlhuje. „Určite nie je dobré spoliehať sa iba na ubezpečenia predávajúceho,“ upozorňuje Milan Ficek z rovnomennej advokátskej kancelárie. Podľa jeho slov je dobré vidieť originál listiny, na základe ktorej bola ťarcha na list vlastníctva zapísaná. „Určite je potrebné písomné potvrdenie predávajúceho – najčastejšie banky – o výške zostatku, ktorý je potrebné ešte zaplatiť,“ hovorí Ficek. Práve výška dlhu znižuje celkovú hodnotu nehnuteľnosti.

Najjednoduchšia je dohoda
Ak poznáte dlžnú sumu, máte niekoľko možností, ako pristúpiť k vyrovnaniu. „Najjednoduchším riešením je dohodnúť sa s majiteľom bytu na predčasnom splatení jeho úveru, ktorým je byt zaťažený,“ hovorí Dáša Polláková, riaditeľka odboru Bývanie a mobilita ČSOB. Podľa jej slov môže kupujúci požiadať napríklad o úver v banke a ten využije na zaplatenie bytu aj vyrovnanie starej hypotéky pôvodného majiteľa. „Pre toto riešenie sa rozhoduje väčšina ľudí, ktorí sa ocitnú v takejto situácii,“ prezrádza Polláková.

Ak má predávajúci aj inú nehnuteľnosť, môže ju tiež použiť. „Niekedy sa ťarcha odstráni tak, že veriteľ predávajúceho súhlasí s tým, aby sa jeho záložné právo prenieslo na inú nehnuteľnosť vo vlastníctve predávajúceho,“ hovorí o druhej možnosti Ficek. Práve tak sa dlh vymaže ešte pred prevodom nehnuteľnosti.

Dlhy môžete aj prevziať
Treťou možnosťou, ako kúpiť byt s ťarchou, je prevzatie nehnuteľnosti aj s jej dlhom. Všetky záväzky za byt či dom tak prejdú z predávajúceho na kupujúceho. „Ten na seba preberie pôvodnú hypotéku s podmienkami, za akých ju získal predávajúci,“ radí Polláková. Ak je v takomto prípade výška hypotéky nižšia ako kúpna cena, môže sa dorovnať. Polláková však upozorňuje na to, že kupujúci sa musí prispôsobiť výškam dohodnutých splátok.

Právnici poukazujú tiež na skryté nástrahy zmlúv. „Odporučil by som, aby si kupujúci dávali pozor aj na zmluvy uzatvárané s realitnými kanceláriami, najmä na zmluvy o rôznych zálohách na kúpnu cenu, ktoré by v prípade neuzatvorenia zmluvy mali prepadnúť v prospech realitnej kancelárie,“ radí Ján Lasák, riaditeľ právneho portálu Defensa.sk.