Výdavky pri prenájme zvýšite aj odpismi

Podmienkou je, aby ste zaradili byt do obchodného majetku. Tak ušetríte na daniach.

Marián Laco z Krompách kúpil v roku 2005 byt ešte v starej mene za 1 040 000 Sk. Chce ho dať do prenájmu, aby mu prinášal nejaké peniaze navyše. Avšak po zmenách v zákone o dani z príjmov sa však nevie zorientovať, či sa mu to vôbec oplatí.
Tento rok už totiž prenajímatelia - fyzické osoby nemôžu využiť pri príjmoch z prenájmu ako výdavky 40% paušál. Preto môže uplatniť len tie výdavky, ktoré v súvislosti s prenájmom skutočne zaplatil. „Ak  nehnuteľnosť nie je obchodným majetkom, daňová akceptovateľnosť výdavkov je zúžená  len na výdavky na riadnu prevádzku takéhoto majetku, a to najmä na spotrebu energií, plynu, poplatky za správu bytového domu, vodné, stočné, odvod za likvidáciu odpadu, internet, náklady na inzerciu, odmenu advokátskej kancelárii a iné,“ vysvetľuje Dagmar Bednaríková, daňová poradkyňa.
Zaradenie majetku
Preto aj pán Marián sa rozhoduje, že by zaradenie daného bytu do obchodného majetku mohlo byť dobrým riešením. Využil by tak väčšie spektrum daňovo uznateľných výdavkov.
Nehnuteľnosť patrí do 4 odpisovej skupiny a odpisuje sa 20 rokov. Každý rok si odpíše - teda zahrnie do výdavkov časť z ceny bytu. Odpisy majetku si Marián bude zahŕňať medzi svoje daňové výdavky, čím si zníži základ dane.
Ďalšou otázkou je, v akej sume má tento byt zaradiť do majetku - trhovej, teda súčasnej, či v cene, za ktorú byt kúpil. „Trhová hodnota bytu je momentálne asi 50 000 eur. Neviem, či mám zaradenie do majetku vykonať v tejto cene a odpisovať ho plných 20 rokov, alebo ho môžem zaradiť v pôvodnej cene, teda vo výške 1 040 000 Sk a odpisovať ho už len do roku 2025,“ pýta sa Marián.
Určujúca je kúpna cena
Podľa daňovej poradkyne platí, že ak daňovník nadobudol byt kúpou, vstupnou cenou je obstarávacia cena, teda cena, za ktorú byt pôvodne kúpil. „V prípade kúpy nie je možné vykonať daňový odpis z trhovej ceny. Zákon ju umožňuje považovať za vstupnú cenu iba napríklad pri nadobudnutí bytu formou dedenia alebo darovania,“ upozorňuje Alica Orda Oravcová, daňová poradkyňa. To znamená, že byt zaradí do obchodného majetku v cene 1 040 000 Sk, prepočítanej konverzným kurzom a následne bude byt daňovo odpisovať zvyšok rokov. Keďže byt kúpil v roku 2005, v odpisovaní bude pokračovať až 9. rokom.  
Úplne iná situácia v možnosti odpisovania danej nehnuteľnosti nastáva vtedy, ak ide o byt či dom starší ako 20 rokov. „V prípade, ak by daňovník mal nehnuteľnosť, ktorá je staršia ako 20 rokov a nadobudol ju formou kúpy pred viac ako 20 rokmi, nárok na daňový odpis nebude môcť uplatniť,“ dodáva Oravcová.

 

Keďže väčšina prenajímateľov - nepodnikateľov využívala v daňovom priznaní možnosť uplatnenia 40% paušálnych výdavkov, pretože pre nich boli výhodné, pocítia zmeny v zákone na vyššom daňovom základe a teda aj na vyššej dani, ktorú budú musieť zaplatiť.
Prinášame preto ďalšie možnosti s výhodami aj nevýhodami, ktoré pri prenájme môžete využiť.

1. Ak prenajímate nehnuteľnosť ako nepodnikateľ a nezahrniete ju do obchodného majetku
Po novom už nemôžete využívať 40% paušálne výdavky, pretože podľa novely zákona o dani z príjmov od 1.1.2013 sa ruší možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov pri prenájme nehnuteľností (ide o príjem prenajímateľa – nepodnikateľa).  
V daňovom priznaní budete môcť uplatniť len skutočné výdavky. Preto ich musíte sledovať pozorne počas celého roka.
Viesť teda musíte buď zjednodušenú daňovú evidenciu, alebo jednoduché účtovníctvo. Ani v jednom prípade však nie ste účtovnou jednotkou, čiže pri podávaní daňového priznania nebudete prikladať žiaden výkaz.

Príjmy

– ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3

V tomto prípade môže daňovník využiť podľa zákona o dani príjmy oslobodené od dane, a to 500 eur v úhrne za rok. V praxi to znamená, že do daňového priznania uvedie ako príjem len sumu, ktorá prevýši 500 eur. Napríklad ak bude mať ročný príjem 5 000 eur, v priznaní uvedie 5 000 - 500 = 4 500 eur.

Pokiaľ ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, môžu si príjmy aj výdavky z prenájmu rozdeliť. Každý z nich môže využiť oslobodenú časť 500 eur, a tým ešte viac ušetriť na dani.

Výdavky

– využiť možno len preukázateľné vynaložené výdavky. Preukázateľné znamená, že musíte zdokladovať, či ste ich zaplatili v hotovosti, alebo prevodom z účtu.
Daňovo uznateľné výdavky sú v tomto prípade veľmi obmedzené. V podstate si môžete uplatniť len bežné výdavky, ktoré súvisia s prenájmom, čiže sú potrebné na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Najčastejšie sú to náklady na energie, ako je elektrina, plyn či spotreba vody, poplatok právnikovi, ktorý vám vypracuje zmluvu o prenájme, či odmena účtovníkovi, ktorý vám spraví na konci roka daňové priznanie.

Naopak, neuznajú vám napríklad výdavky na rekonštrukciu a ani platby do fondu opráv, či napríklad daň z nehnuteľnosti, ktorú platíte mestu.

Pri výdavkoch platí, že ak krátite príjmy o oslobodenú časť 500 eur, krátiť musíte aj výdavky. Robí sa to nasledujúco:
Príjem z prenájmu = 5 000 eur
Príjem po odpočítaní oslobodenej časti  5 000 - 500 = 4 500 eur
Výdavky = 2 000 eur
Krátené výdavky (4 500/5 000) x 2 000 = 1 800 eur –  tie sa vpíšu do daňového priznania

Takisto platí, že ak si príjmy v rámci bezpodielového spoluvlastníctva rozdelíte s manželom či manželkou, v rovnakom pomere musíte rozdeliť aj výdavky.  

Výhody
- možnosť využitia spomínanej oslobodenej časti od dane vo výške 500 eur
- delenie príjmov a výdavkov medzi manželov

Nevýhody
– Nízka možnosť zvýšiť výdavky, a tak znížiť daňový základ.
– Ide o takzvaný pasívny príjem. V praxi to znamená, že ak máte len príjem z prenájmu a žiadny iný, nemôžete si z neho nárokovať nezdaniteľnú časť na daňovníka, o ktorú sa znižuje daňový základ.
– Z rovnakého dôvodu si už za tento rok nebude môcť nárokovať ani daňový bonus na dieťa.
– Nie je možné vykázať daňovú stratu. Ak by sa stalo, že by pri výdavky prevyšovali príjmy, v daňovom priznaní môže uviesť výdavky len do výšky príjmov.
- Riziko platenia dane, ak sa rozhodnete danú nehnuteľnosť predať. Pre oslobodenie od dane nestačí v tomto prípade podmienka, aby ste boli vlastníkom nehnuteľnosti najmenej 5 rokov. Aj keď ste nezaradili nehnuteľnosť do obchodného majetku a neodpisujete ho, platí pre vás, že daň pri predaji nezaplatíte v tom prípade, ak k predaju dôjde po 5 rokoch odo dňa ukončenia  uplatňovania skutočných výdavkov.

 

2. Ak prenajímate nehnuteľnosť ako nepodnikateľ a zahrniete ju do obchodného majetku

Zákonnou možnosťou, ako zvýšiť náklady pri prenájme nehnuteľnosti, a tak zaplatiť nižšie dane, je zaradiť daný byt či dom do obchodného majetku.
Výhodné to môže byť najmä preto, lebo danú nehnuteľnosť môžete odpisovať, a tak postupne zahrnúť do výdavkov.

Čo to znamená?
Zahrnutie do majetku používaného pri prenájme znamená zaevidovať – vypracovať zaraďovací protokol o vložení nehnuteľnosti do majetku používaného pri prenájme. Následne musíte viesť evidenciu v knihe dlhodobého majetku.
Aj po zaradení bytu či domu do obchodného majetku stále zostávate prenajímateľom – fyzickou osobou, čiže nemusíte zakladať živnosť ani firmu.

Príjmy

– ide o príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3

Rovnako ako v predchádzajúcom prípade aj tu môžete využiť oslobodenie od príjmov podľa zákona o dani z príjmov, a to 500 eur. V priznaní uvediete len sumu, ktorá prevýši 500 eur.

Pokiaľ ide o nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, môžete si príjmy aj výdavky z prenájmu rozdeliť s manželom či manželkou. Každý potom využije  oslobodenú časť 500 eur.

Výdavky

– aj tu možno využiť len skutočne vynaložené výdavky, ktoré viete preukázať. Rozdiel oproti predchádzajúcemu prípadu je však v tom, že do daňovo uznateľných môžete zahrnúť oveľa viac výdavkov.
Okrem tých bežných, ako sú náklady na energie, to môžu byť aj náklady na rekonštrukciu danej nehnuteľnosti, ako napríklad výmenu dverí, okien, zasklenie balkóna, vstavanú kuchynskú linku, ale aj úroky z hypotéky, ktorú ste si brali pri kúpe danej nehnuteľnosti či daň z nehnuteľnosti.

Do výdavkov sa zahrnú aj odpisy. Nehnuteľnosti patria do 4. odpisovej skupiny, doba odpisovania je 20 rokov. Do nákladov odpis zahrniete od roku, od ktorého ste ju zaradili do obchodného majetku. Teda za každý rok, odkedy ste ju vlastnili a nemali ste ju v obchodnom majetku, odpočítate 1/20 z jej obstarávacej ceny.

Pri výdavkoch platí, že ak krátite príjmy o oslobodenú časť 500 eur, krátiť musíte aj výdavky. Robí sa to nasledujúco:
Príjem z prenájmu = 5 000 eur
Príjem po odpočítaní oslobodenej časti  5 000 - 500 = 4 500 eur
Výdavky = 2 000 eur
Krátené výdavky (4 500/5 000) x 2 000 = 1 800 eur –  tie sa vpíšu do daňového priznania.

Takisto platí, že ak si príjmy v rámci bezpodielového spoluvlastníctva rozdelíte s manželom či manželkou, v rovnakom pomere musíte rozdeliť aj výdavky.  

Výhody
- možnosť zahrnúť do daňovo uznateľných výdavkov viac položiek, čo je výhodné napríklad pri rekonštrukcii danej nehnuteľnosti
- odpisovanie nehnuteľnosti - a tým zníženie daňového základu
- využitie oslobodenej sumy od dane 500 eur a tiež delenie príjmov medzi manželov

Nevýhody
– Stále ide o pasívny príjem, čo znamená, že ak máte len príjem z prenájmu a žiadny iný, nemôžete si z neho nárokovať nezdaniteľnú časť na daňovníka, o ktorú sa znižuje daňový základ.
– Z rovnakého dôvodu si už za tento rok nebude môcť nárokovať ani daňový bonus na dieťa.
– Nie je možné vykázať daňovú stratu. Ak by sa stalo, že pri výdavky prevyšovali príjmy, v daňovom priznaní môže uviesť výdavky len do výšky príjmov.
- Riziko platenia dane, ak sa rozhodnete danú nehnuteľnosť predať. Pre oslobodenie od dane nestačí v tomto prípade podmienka, aby ste boli vlastníkom nehnuteľnosti najmenej 5 rokov.
Aby ste daň neplatili, musíte nehnuteľnosť najskôr vyradiť z obchodného majetku a predať až o päť rokov. Ak je doba medzi vyradením z obchodného majetku a predajom kratšia, pri predaji sa sleduje rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou „neodpísanou“ hodnotou a tento rozdiel sa dodaňuje.

3. Ak si na prenájom založíte živnosť

Založiť živnosť má zmysel vtedy, ak by ste popri prenájme chceli poskytovať aj ďalšie služby. Napríklad ak by ste prenajímali časť rodinného domu a k tomu poskytovali aj upratovanie, či prenájom nejkých hnuteľných vecí..
Význam založenia živnosti či dokonca firmy to môže mať vtedy, ak plánujete napríklad kompletnú rekonštrukciu, na ktorú budú veľké výdavky.

Príjmy

– podľa zákona o dani z príjmov už ide o príjem z podnikania a inej SZČO, teda podľa § 6 ods. 1 a 2.
Priznávate celý príjem, nie je možné využiť oslobodenú časť 500 eur ako v predchádzajúcich prípadoch.

Výdavky
– Keďže sa stávate podnikateľom, môžete využiť 40-percentný paušál, ak by to bolo pre vás výhodnejšie. Avšak obmedzená je ročná hranica paušálu, maximálne 5 040 eur. Ak začnete podnikať počas roka, nie od začiatku, paušál môžete využiť za mesiace podnikania, a to 420 eur mesačne.
– Výhodnejšie môžu byť skutočne vynaložené výdavky, teda tie, čo viete preukázať. Zahrnúť môžete okrem platieb za energie kompletné náklady na rekonštrukciu, opravy, odpisy, jednoducho všetko, čo súvisí s danou podnikateľskou činnosťou.

Do výdavkov sa zahrnú aj odpisy, keďže ide tiež o nehnuteľnosť v obchodnom majetku. Takisto začnete odpisovať rokom, kedy ste ju do majetku zahrnuli.

Na rozdiel od predchádzajúcich možností môžete vykázať v daňovom priznaní stratu. O tú sa bude v ďalších zdaňovacích obdobiach znižovať daňový základ.

Príjmy z prenájmu podnikateľa sa považujú za aktívne príjmy. V praxi to znamená, že si z neho môžete nárokovať nezdaniteľnú časť na daňovníka, čo je v tomto roku 3 735,94 eura.
Takisto si môžete nárokovať bonus na dieťa, ak ročný príjem prekročí šesťnásobok minimálnej mzdy. Výška bonusu v tomto roku je od januára do júna 21,03 eura mesačne, od júla by sa mal zvýšiť.
O obe položky môžete znížiť daňový základ.

Výhody
- možnosť uplatnenia si nezdaniteľnej časti na daňovníka a daňového bonusu na dieťa
- odpisovanie nehnuteľnosti
- väčšie možnosti pri daňovo uznateľných výdavkoch
- môžete vykázať stratu

Nevýhody
– Rovnako ako v predchádzajúcom prípade to je riziko platenia dane, ak budete chcieť túto nehnuteľnosť predať.
Pre oslobodenie od dane nestačí v tomto prípade podmienka, aby ste boli vlastníkom nehnuteľnosti najmenej 5 rokov. Aby ste daň neplatili, musíte nehnuteľnosť najskôr vyradiť z obchodného majetku a predať až o päť rokov. Ak je doba medzi vyradením z obchodného majetku a predajom kratšia, pri predaji sa sleduje rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou „neodpísanou“ hodnotou a tento rozdiel sa dodaňuje.

– Pokiaľ si na prenájom založíte živnosť, treba počítať s tým, že budete musieť platiť po čase aj odvody.
Zdravotné odvody
V zásade platí, že každý živnostník musí začať platiť poistné na zdravotné poistenie hneď po založení živnosti. Výnimka však nastáva pri takzvanom súbehu. Teda ak ste zamestnancom v nejakej firme a popri tom si na prenájom nehnuteľnosti založíte živnosť, nemusíte platiť preddavky na odvody aj zo zamestnania aj zo živnosti.
Vznik živnosti oznámi vašej zdravotnej poisťovni živnostenský register, takže to nemusíte urobiť vy. Preddavky platiť nemusíte, poistné potom doplatíte v ročnom zúčtovaní zdravotného poistenia na základe podaného daňového priznania. Ak sa predsa rozhodnete platiť preddavky, je potrebné, aby ste zdravotnej poisťovni oznámili sumu preddavku a zaslali Výkaz preddavkov na poistné na verejné zdravotné poistenie samostatne zárobkovo činnej osoby, v ktorom môže uviesť aj sumu preddavku. Minimálna výška odvodu v tomto roku je 55,02 eura, ale v tomto prípade by ste mohli platiť aj nižšiu sumu, ako povinný minimálny preddavok.
Sociálne odvody
Odvody do Sociálnej poisťovne začnete platiť až od júla budúceho roka. Vymeriavací základ bude závisieť od podaného daňového priznania. Povinnosť platiť odvody vám vznikne vtedy, ak prekročíte hranicu hrubých príjmov 12 x minimálny vymeriavací základ z predchádzajúceho roka. V tomto roku je to 4 716 eur, minimálne odvody pre SZČO sú aktuálne 130,27 eura.  

Zdroj: HN, zdravotná poisťovňa Dôvera, Júlia Mucsková, účtovníčka a odborníčka na daňovú problematiku z JM Account s.r.o  Peter Málach, výkonný riaditeľ spoločnosti Malach Consulting.

Najnovšie príspevky

Nie je vložená žiadna reakcia (názor).