17.05.2017, 00:00

Zistite si, kto býva vo vašom susedstve

O vecnom bremene, záložnom práve či exekúcii musíte byť pri kúpe nehnuteľnosti informovaní vopred.

Zmluva, podpisovanie zmluvy
Zdroj: Dreamstime

Ak kupujete nehnuteľnosť, je dobré preveriť si na katastri nehnuteľností, či nie je zaťažená nejakými ťarchami. Dôležité je mať všetky podklady návrhu na vklad v poriadku a zmluvu si dať preveriť právnikovi.


Pozor na skryté nedostatky
Hoci možno aj vy považujete katastrálne konanie za formalitu, ktorá nasleduje spravidla bezprostredne po uzatvorení kúpnej, darovacej či zámennej zmluvy, nie je to celkom tak. Podľa advokáta Milana Ficeka, najmä vtedy, ak si zmluvy uzatvoríte sami, bez pomoci advokáta či notára, môžu mať viacero nedostatkov. „Tie najčastejšie spočívajú v tom, že predmet prevodu nie je vymedzený všetkými náležitosťami, ktoré určuje katastrálny zákon, Občiansky zákonník či zákon o vlastníctve bytov či nebytových priestorov.“ Notári zase odbremeňujú katastre od mnohých povinností, napríklad pri spisovaní zmlúv, osvedčení alebo dedičských rozhodnutí. Kataster následne podľa notára Petra Dancziho nemá povinnosť a dokonca ani oprávnenie skúmať notárske listiny. „Povinnosť notárov sa tak obmedzí iba na skúmanie, či je zmluva v súlade s údajmi v katastri. Preto je aj zápis napríklad zmlúv na prevod vlastníckeho práva cez notársku zápisnicu rýchlejší ako cez obyčajnú zmluvu," dodáva notár.


O strechu nad hlavou vždy neprídete
Máte ako dlžník dlhy a obávate sa o strechu nad hlavou? Rozhodnutie o spôsobe výkonu exekúcie je podľa Stanislavy Kolesárovej, hovorkyne Slovenskej komory exekútorov, vždy na súdnom exekútorovi, s výnimkou predaja nehnuteľnosti, ktorý možno realizovať len vtedy, ak veriteľ dá na predaj nehnuteľnosti súhlas. Ďalšou výnimkou je zriadenie exekučného záložného práva, ktoré možno urobiť len na základe písomného návrhu veriteľa. Predaj nehnuteľnosti teda nikdy nemôže súdny exekútor realizovať svojvoľne. Ste v takej situácii? Skôr než sa začne výkon exekúcie predajom nehnuteľnosti, súdny exekútor vám v prvom rade doručí upovedomenie o začatí exekúcie. „Jeho súčasťou je výzva na úhradu dlhu. Ako dlžník môžete voči upovedomeniu o začatí exekúcie vzniesť námietky, ak ste napríklad už dlžobu uhradili," podotýka Kolesárová. 


Problémové bývajú vecné bremená
Ak kupujete či predávate nehnuteľnosť cez realitnú kanceláriu, prvá vec, ktorú si táto overuje na katastri, je, či údajný vlastník je skutočným vlastníkom. Ako prezrádza Martin Husárik, majiteľ kancelárie RE/MAX Access v Banskej Bystrici, stáva sa, že zistí, že nehnuteľnosť má viacero spolumajiteľov. Vtedy je pri jej predaji potrebný súhlas všetkých vlastníkov. „Ďalej na katastri zistíme skutočnú rozlohu nehnuteľnosti. Hlavne pri bytoch si majitelia myslia, že ich byt má väčšiu rozlohu ako v skutočnosti.“ Tiež si v realitke overujú, či sa na nehnuteľnosť viažu nejaké ťarchy, napríklad exekúcia, vecné bremeno či záložné právo. „Vecné bremená sú súčasťou mnohých nehnuteľností. Kupujúci by mal byť o nich upovedomený. Čo sa týka exekúcií, vtedy musíme komunikovať s exekútorom a dohodnúť vysporiadanie. Aj takéto nehnuteľnosti zaradíme do ponuky, avšak dbáme na to, aby boli predané novému majiteľovi bez záväzkov,“ uzatvára Husárik.

Čo robiť v prípade, ak máte podlžnosti alebo dedíte
Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, treba ju opraviť. Zbystriť pozornosť treba aj pri zdedených nehnuteľnostiach či v prípade, ak máte záujem o nehnuteľnosť s plombou.

I. Zmluvu dajte pripraviť advokátovi
Zabudli ste na zmluve, ktorú ste si vlastnoručne pripravili, úradne osvedčiť tie podpisy, ktoré si vyžaduje katastrálny zákon? Ide o chybu, ktorú budete musieť napraviť, aby vám kataster nepovolí návrh na vklad. „Rovnako návrh na vklad vlastníckeho práva môže mať chyby – nemusí obsahovať náležitosti stanovené katastrálnym zákonom, prípadne nemusia byť k nemu priložené všetky prílohy,“ avizuje advokát Milan Ficek. Vtedy katastrálny odbor okresného úradu nepovolí vklad vlastníckeho práva, ale konanie preruší alebo zastaví. Ak sa tak stane, často treba uzatvoriť písomné dodatky k uzatvoreným zmluvám tak, aby bol následne vklad do katastra povolený. Majte sa na pozore aj vtedy, ak už nehnuteľnosť vlastníte dlhé roky a máte ju zapísanú na liste vlastníctve. Pre istotu si tento zápis aspoň raz štvrťročne skontrolujte na katast

Nenechajte sa obmedzovať

Tento článok je súčasťou exkluzívneho obsahu HN. Pokiaľ si ho chcete dočítať do konca, predplaťte si jeden z troch nasledujúcich balíkov

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk.